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土地探し・資金計画・間取り相談【無料】よくある質問
準備・査定依頼
売却活動
売却活動～ポイント・広告～
準備・査定依頼
- Q1.売却か賃貸に出すか迷っています。どちらの方が良いですか？
マンションの場合、将来的に再度居住する（又は親族が居住するなど）可能性がある場合は賃貸に出し、そのまま保有されることをお勧めしますが、戻ってくるご予定が無い場合は売却をお勧めすることが一般的です。
賃貸に出した場合の空室リスクや、固定資産税や修繕積立金等を総合的に判断をすると、利益が出ない可能性があります。また築年数が経つと現在の査定金額よりも売却金額が下がることもあります。
売却するのか賃貸に出すかは、ご事情や物件によってもどちらが良いのか変わる可能性があるので、ご相談ください。
- Q2.住まいが売れるまで、どれくらいの期間がかかりますか？
ご相談からご成約、お引き渡しまで、1ヶ月～6ヶ月を目安とするとよいでしょう。契約を結んでから販売開始までは、広告作成や情報収集など、準備に約１週間程かかります。売却に向けた営業活動は、１ヵ月～3ヶ月を目標に行われることが一般的ですが、物件によっては時間を要します。また、売買契約後、残金決済までに現金なら1週間程度ですが、購入者のローン審査には1ヶ月ほどかかります。
- Q3.不動産査定は無料ですか？
無料です。不動産査定には大きく分けて机上査定（簡易査定）と訪問査定（現地査定）があり、周辺の類似事例と該当物件を比較しておおむね3カ月以内に売れると想定した「査定価格」を割り出します。
- 机上査定（簡易査定）
周辺の売出事例や成約事例、公示地価などの「価格データ」と土地面積、建物面積、間取り、築年数などの「物件データ」を参考にして、査定価格を算出する方法です。眺望や隣地との距離、内装の程度などは考慮されないため、実査定後に、価格の誤差が生じる可能性があります。
- 訪問査定（現地査定）
営業担当者が現地を訪問した上で、査定価格を算出する方法です。「価格データ」と「物件データ」「現地の状況」の３つの視点から査定を行うため、より正確な査定価格を知ることができます。ご訪問時に、建物や敷地の状況を見て、詳細な報告を行います。また、営業担当者にその場で質問できるので、より具体的にご売却の流れを知ることもできます。
- Q4.査定金額で売り出さなければいけないの？
必ずしも査定価格である必要はありません。
しかし査定価格は、不動産取引のプロとして客観的に物件を評価し、周辺の相場や長年蓄えた ノウハウをもとに適正と思われる価格を算出したものです。査定価格を大きく上回る金額で売りに出されると、売れるまでに長い期間を要し、結局査定金額を下回る額でしか売れなかったというケースもあります。
売りに出される金額は、担当者とよくご相談の上決められることをお勧めします。
- Q5.同時に複数の不動産会社に声をかけても問題ありませんか？
大丈夫です。ご売却については、査定価格が不動産会社により異なることがあります。
また、不動産会社にもそれぞれ特徴があり、販売活動の方法が違うケースもあります。
ただし、余りに多数に声をかけると、複数の不動産会社への対応が必要となるので大変です。査定に訪れた不動産会社の担当者の知識の豊富さや、提示金額、取扱実績などを加味して、2～3社選定されることをおすすめします。
- Q6.媒介契約は、どんな種類がありますか？
媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類の契約形態があります。
いずれも基本的な内容は同じですが、販売状況の報告を売主に行う頻度が異なる点、仲介（媒介）を複数に依頼できるか否か、売主が自ら見つけた購入希望者と直接売買契約ができるか、できないかなど、それぞれ特徴があります。媒介契約の内容や特徴をしっかりと確認し、分からないところは説明をうけ、自分の意思を不動産会社にしっかりと伝えたうえで、媒介契約を締結しましょう。
■専属専任媒介の特徴
「この家を売って欲しい。ただし貴社以外には依頼しません。私が買主を見つけた時も貴社の媒介により売却します。」
専属専任媒介は、依頼者（売主）が仲介（媒介）を1社の不動産会社にしか依頼できないとする契約で、他の不動産会社に依頼することはできません。
また、不動産会社が探した相手方以外の買主と売買契約を締結することはできません。これは、たとえば売主自らが親戚や知人と直接交渉して買主を見つけてきても依頼した不動産会社を通さないと売買契約を締結できないということです。
この点が他の媒介契約とは異なり拘束力が強い契約となります。
■専任媒介契約の特徴
「この家を売って欲しい。ただし貴社以外には依頼しません。」
専属専任媒介契約とほぼ同様の契約ですが、売主自らが親戚や知人と直接交渉して買主を見つけてきた場合、不動産会社を通すことなく直接契約することができます。
そのほか、専属専任媒介契約と専任媒介契約の主な内容は下記となります。
・媒介契約の有効期間を3ヶ月以内とすること
・仲介業務の実施状況（販売活動の状況など）を依頼者へ報告する義務が課せられています。
※専属専任媒介契約を締結した場合の報告頻度：1週間に1回以上専任媒介契約を締結した場合の報告頻度：2週間に1回以上
・依頼された宅建業者は、国土交通大臣の指定する指定流通機構（レインズ）へ物件登録が必要になります。
指定流通機構に物件を登録すると、不動産会社がリアルタイムで不動産情報を交換・共有することができ、買主を幅広く探すことができます。
※専属専任媒介は、契約を締結した日から5日以内の登録義務
専任媒介契約を締結した日から7日以内の登録義務
専属専任媒介の方が、専任媒介契約よりも2日間短くなっており、成約に向けての積極的努力義務が他の契約より強い契約となっています。
■一般媒介契約の特徴
依頼者（売主）が仲介（媒介）を複数の不動産会社に依頼することができる契約です。
専任媒介契約と同様、売主自らが親戚や知人と直接交渉して買主を見つけてきた場合も、不動産会社を通すことなく直接契約することができます。最終的には１社の不動産会社と取引を進めます。
・依頼された宅建業者は、国土交通大臣の指定する指定流通機構（レインズ）への物件登録の義務がない。
・不動産会社の売主に対する売却活動の業務報告の義務はなし。
・他に依頼した業者名を明らかにする明示型とこれを明らかにしない非明示型とがある。
【3つの媒介契約の内容で比較する主な違いは下記となります】
・不動産会社から売主への営業活動報告の頻度（販売・問合せ状況など）
・売主が自ら見つけた購入希望者と直接売買契約ができるか否か。
・複数の不動産会社に販売をお願いできるか否か。
一般媒介契約は、窓口が広がり買主が見つかりやすいほか、自分で買主を探すことも可能ですが、不動産会社は販売活動状況を報告する義務がありませんので、実際にどのような活動をしているのかが見えにくい点もあります。また、一生懸命広告を出しても結局は他の不動産会社で売買契約が決まることも考えられるため、不動産会社によっては広告費などの経費を積極的に使わないことも考えられます。一方専任（専属）媒介契約は他の業者による横取りの心配がなく、営業担当者もしっかり販売・広告活動をおこなってくれる利点が期待できますが、窓口が１つの不動産だけのため、より信頼できる不動産会社選びが重要になります。
- Q7.不動産会社を選ぶポイントは？
家を売る（買う）ときには、信頼できる不動産会社を選ぶことがポイントとなります。担当者の接客が「誠実」と感じられること。たとえば「話し方」や「こちらの事情を熱心に聞いてくれる」「親身になって動いてくれる」ということがあげられます。また、会社の業歴が長いことや経営基盤がしっかりしていることは信頼性につながります。経営理念やコンプライアンスなどの要素もチェックしておきたいポイントです。リピーターや紹介客が多いことも、顧客の支持率、満足度が高いことの証になります。
- Q8.家を売却するとき、仲介業者を通すメリットはなんですか？
家の売却を仲介業者に依頼するメリットは、まず広告やネットワーク等を利用した幅広い販売活動をしてもらえることでしょう。買主が見つかれば、売主との間に入って売買契約から引き渡しまでスムーズに進むよう、金額をはじめとする買主との交渉事も任せられます。
また、家の売却時には物件の調査に始まり、契約書類の作成や買い手への重要事項説明、引き渡し、ローンや登記の手続き、税金のことなど専門知識が必要です。素人では分かりづらいことも多いので、そのつど的確なアドバイスがもらえるのもメリットといえます。
ほかにも、土地の測量調査、不具合が見つかったときの瑕疵保証等、売却時に役立つサービスを提供している会社もあります。仲介手数料はかかるものの、安心して取引を任せることができるでしょう。
相続
- Q9.相続で取得した物件を売却する時は、どのような手続きが必要ですか？
兄弟などほかに法定相続人がいれば、遺産分割協議を行い、所有者を特定してから登記することが必要となります。
１.遺産分割
相続によって不動産を取得するのは自分１人だけとはかぎりません。兄弟などほかに法定相続人がいれば、遺産分割協議を行い、所有者を特定してから登記することが必要となります。
2.相続登記（不動産の名義を移す）
相続によって取得した不動産を売却するには、必ず相続登記によって、不動産の名義を自分の名義に変更する必要があります。 登記手続きはご自身で行うこともできますが、相続の種類によって複雑手続きでかなりな手間がかかる場合もあるので弁護士や司法書士などの専門家に依頼するのがよいでしょう。また、相続登記に期限はありませんが、相続登記を行わないと売却ができないので、売却を考えている場合は早めに手続きを行うといいでしょう。
3.不動産業者に売却を依頼する
相続登記手続きができた完了後は、普通の不動産を売却した場合の流れと同じになります。所有者となった相続人が売主となり、不動産業者と媒介契約を交わし、売却に向けて進めていきます。 (不動産売却の流れ)
4.売却代金を相続人の間で分配する
遺産分割協議の内容にそって売却代金を分割します。
以上のように、相続不動産の売却には、遺産分割協議や相続登記などと段取りが多くなります。相続人が集まれる機会も限られるため、なるべく早いうちに各種手続きを行うと良いでしょう。
売却活動
- Q10.販売活動はどんなことをするのですか？
不動産会社のホームページや、不動産ポータルサイトへの物件情報掲載、各種住宅情報誌への掲載、新聞折込み広告の実施、店頭での物件情報の掲示、指定流通機構（レインズ※）への物件登録など、さまざまな手段で購入希望者を探します。
そのほかに、条件や希望にあった既存顧客への物件紹介、不動産をお探しの方が気軽に見学できるオープンハウスの開催を行います。
ご売却物件に対する問い合わせ状況や反応、広告など売却活動の経過報告は営業担当者が定期的に報告を行います。
具体的な売却活動の方法は、依頼する不動産会社によって異なりますので、査定依頼時に、どのような方法で活動を行うか確認しておくと良いでしょう。
※レインズ：国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータネットワークシステム。オンラインで結ばれている多数の会員不動産会社間で情報交換を行うシステムなので、レインズに登録することで契約の相手方を広く探索することができます。逆に買主は、複数の業者にまわらなくても１つの会員会社に問い合わせれば、登録物件はすべて把握できる仕組みになっています。
- Q11.査定価格で売り出さないといけないんですか？
- 「査定価格」とは「売出価格」を決めるにあたって不動産会社がアドバイスする参考価格ですので、必ずしも査定価格で売り出す必要はありません。 「査定価格」は、営業担当者が物件を評価し、周辺の相場や長年蓄えたノウハウをもとに適正と思われる価格を算出しています。 「売出価格」は不動産会社が出した査定価格を基に、売主の希望、ご事情、同一マンション内の売出状況を見て決めます。 査定価格を大きく上回る「売出価格」で売りに出されると、売れるまでに長い期間を要し、結局査定金額を下回る額でしか売れなかったというケースもあります。逆に、売却までの期間に特にこだわりがない場合は、売り出し価格を高めに設定して反応を見ながら、価格を調整していく方法もあります。 どのレベルで折り合いをつけるのかは、置かれている事情を重視するのが一般的です。買いかえで新居の引き渡し時期が決まっているなど、何らかの事情で現金化を急いでいるような場合には、営業担当者から提示された査定価格に近い価格で売り出すのが安全です。
- Q12.急いで売りたいときはどうしたらいいですか？
ご事情により早期処分をご希望の方や、ご所有の不動産がなかなか売れない方、周囲の方に知られずに売却したい方には不動産会社の「買取りサービス」を利用することをおすすめします。
不動産会社、または専門の買取り業者が買主となりますので、「仲介」のように買主が見つかるまで売れない、ということがなく、早く確実に売ることが可能です。
ただし、「仲介」と比較すると売却価格が低くなる傾向にありますので、メリットとデメリットをよく理解しましょう。
<メリット>
・不動産会社が買主となりますので、確実かつスピーディに売却が可能
・広告なしでの売却が可能なので秘密が守れます
<デメリット>
・一般の仲介と比較して売却価格が低くなる傾向にあります。
- Q13.買主はいつ見にくるのですか？
前出のクエスチョンでもあった、ホームページやポータルサイトなどからの反響により、実際に物件を見てみたいとのお問い合わせが弊社に入ります。買主と事前に物件の詳細やプラン、ご予算のことなどしっかり話し合ったうえで内見の運びとなります。したがって、冷やかし半分で多くの人が見に来るわけではありません。買主とよく協議したうえで、事前にアポイントを取ってから内見のご案内をします。また、土日など日にちをあらかじめ設定したうえで、自由に見学できるようなオープンハウスを開催し、購入希望者に見ていただくという販売方法があります。
【ポイント】売主様が購入者に直接お話ししたりご接待いただく必要はありません。
- Q14.リフォームはしたほうがよいですか？
一般的にはリフォームの必要はありません。しかしながら、物件は第一印象が重要です。購入希望者が買いたくなる、住んでみたくなるような状況にする必要はあります。
例えば、空家の状態で売却の際は室内の家財に残置物はないか、庭木が生い茂っていないかなど最低限の状態は保てるようにしておかなければなりません。居住中の売却の場合でもなるべく不要物は処分し、すっきりした印象を持たせることが肝心です。
リフォームとなれば買主の好みの問題がありますので、購入決定後リフォームされることが大多数です。但し、明らかに破損している部分や汚れている部分などは、印象を良くする意味でも早期に希望金額で売却するためにも必要かもしれません。
- Q15. 鍵は預けなくてはなりませんか
居住中でのご売却の際は、前出のクエスチョンのとおり、購入者の意思確認をしっかりした方のみの事前アポイントの上で内見となりますので鍵のお預けは全く必要ありません。
空家でのご売却の際は、お預けいただくほうが内見立ち合いなど煩わしくありません。また、弊社は空家管理業務も併せて行っておりますので、専任売却契約後、鍵をお預けいただき、定期巡回や通気通水、簡単なお掃除などを無料で実施し、内見に備えるようにしています。空家の状態でも資産価値を落とさないようにしっかりアドバイスさせていただきます。
媒介形態は売主様の任意で選べますが、きめ細かい保守管理ができる専任媒介契約をお奨めします。
【ポイント】
専任媒介契約と一般媒介契約では販売サービスに差が出ることもあります。
- Q16. 住みながら売ることはできますか？
前出のクエスチョンでもあったように十分可能です。多くのお客様がお住まいになりながら売却されています。しかしながら、売主様と買主様ではおのおの事情というものがあると思います。お子様の学校の事情やお仕事の関係、配慮すべき点は多々あります。売主様側としては購入希望があった場合、速やかに売却できるよう周辺の事情をしっかり準備されてから売りに出されることが重要です。
空家の状態と住みながらの売却では後者のほうがやや売却に時間がかかる傾向にあります。様々な事情でお急ぎの売却であれば、仲介による売却ではなく弊社で買い取りさせていただくという選択肢もあります。
【ポイント】
購入者は近隣の環境を気にされるものです。居住中の売却の際は、ご近所や周辺環境を担当者を通じて購入希望者にアドバイスいただけると喜ばれます。
売却活動～ポイント・広告～
- Q17. 買い手からの印象を良くするコツはありますか？
お部屋の第一印象はとても大切です。事前に以下の準備をしておきましょう。
１.部屋の中をきれいに片づけましょう。とくに、水まわりやベランダなどは気になる箇所です。念入りに掃除をしましょう。
２.カーテンやブラインドを開けたり玄関から居室、トイレ等、すべての照明をつけてなるべく明るい印象になるよう、心がけましょう。
３.窓を開けて、部屋の換気をしておきましょう。ペットを飼っている家、普段から喫煙している部屋などはニオイが残っている可能性もあります。あらかじめ消臭剤などでケアしておきましょう。
その他、ハウスクリーニングやリフォーム、ホームステージングを活用すると印象が良くなります。
どんな人が住んでいたか、というのも買い手にとっては気になるところです。笑顔で出迎えるとともに、質問にはきっちり答えましょう。家族全員で出迎える、というよりは、少人数で待機するほうがゆっくり部屋内を見てもらえるでしょう。
- Q18. マンション売却のポイントと注意点とは？
同じ地域のマンションであっても、築年数や階数、眺望などによって条件は異なります。また、住んでいる間に補修やリフォームした部分、不具合などもあれば、書き出しておきます。また給湯器や食器洗い洗浄機など、室内の設備状況についても確認しておきましょう。売買契約時には「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」があり、通常では気づかない欠陥や不具合が売却後に見つかったら、売主がその補修費用等と負担することになります。
不動産会社によっては、もしものときの補修費用をまかなうマンション住宅設備保証サービスを取り扱っているところもありますが、後で慌てないよう事前にチェックしておくと安心です。マンションの管理体制、管理員の勤務時間、ご近所関係や、駅からの距離、学校や病院、公園までの距離など周辺環境を整理して、住むうえでの魅力をピックアップします。また、ゲストルームやキッズルームなど共用施設の充実や、管理組合活動など、実際に住んでみなければ分からないアピールポイントを、不動産営業担当者へ細かく積極的に伝えるのも、査定金額アップ、早期成約への重要なポイントです。
- Q19. 土地を売却する時のポイントと注意点とは？
土地売却の際に重要となるのは、正確な面積です。古くから所有している土地では、不動産登記簿謄本に記載してある数字が正確でないこともあります。また、隣家との境界標がない場合は、敷地境界があいまいになっていることが考えられます。売買契約時に実測面積での契約を求められることもありますし、買主が後々ご近所と境界でもめないよう、現地で測量調査を行って境界を確定させ、境界標を設置しておくと安心です。
空き地の場合は、植木などの残存物がないかを確認し、自分たちで動かせるものは事前に撤去しておきましょう。そのほか、売却に必要な権利書、測量図、境界確認書など土地関係の書類を集めておきます。家が建っている場合はそのまま売るか、更地にしてから売るかどうかは担当者にご相談ください。家付きのメリットは、買い手が家の規模や日当たりの状態をイメージすることができたり、住宅ローンが利用できるため、買い手の幅が広がります。
- Q20. 一戸建て売却のポイントと注意点とは？
雨漏りやシロアリ被害などの劣化はないかなど、屋内外を確認しておきましょう。売買契約時には「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」があり、通常では気づかない欠陥や不具合が売却後に見つかったら、売主がその補修費用等と負担することになります。また、住んでいる間に補修やリフォームした部分があれば書き出しておきます。一戸建ての場合は外観も大きなポイントなので、外壁の塗りかえをした時期など、メンテナンスの記録も確認しておきましょう。
実際に住んでみなければ分からないアピールポイントを、細かく積極的に伝えるのも、査定金額アップ、早期成約への重要なポイントです。
敷地の境界をはっきりさせておく必要があります。隣地との境目に境界標が設置してあるか、エアコンの室外機や雨樋が隣家に越境していないかどうかも見ておきたいものです。
そのほか売るために必要な書類として、権利書や間取り図、固定資産税納付書などを揃えておきます。
- Q21. 近所に知られたくないのですが、広告を行なわないで売却は可能ですか？
可能です。インターネット掲載や、近隣へのチラシ等の配布を控えて売却活動を行います。弊社が所有する顧客情報の中から、買主候補をリストアップし、その候補に対して個別に販売活動を行ったり、不動産会社によってはインターネットの購入希望会員のみにメール配信で物件を紹介してもらう方法もあります。
あるいは、他の不動産業者に買取をしてもらうという方法もあります。いずれにしても、住宅を購入したい方々に広く間口をもうけないと時間がかかる可能性が高くなります。そうなると、お引越し等売却計画が立てられませんので、ご近所に知られたくない事情などを担当者としっかり話し合う必要があります。当社では、計画的な売却をお薦めします。
- Q22. ホームページへの掲載や折込みチラシの広告費用はかかりますか？
広告にかかる費用は不動産会社が負担いたしますので、お客様にご負担いただくことはありません。弊社では一般の方用に「SUUMO」「自社ホームページ」、不動産業者用に「レインズ」「HEIWA」等のウェブサイトに掲載しております。また「不動産専用チラシ」「フォーラムニュース」などをポスティングし、より多くの方に周知していただける取り組みをしております。
- Q23. 不動産を売却しやすい時期や季節はありますか？
賃貸と同じで、入学や転勤などの春先（1～3月）は需要が高まります。また、基本的に秋口（9月～11月）も同じく需要が高まる時期と言えます。お住いの家族構成などをかんがみて考えていくと良いでしょう。子供さんの学校や就職の関係や、ご自身の転居先の準備など、しっかり考えて計画的な売却をしましょう。一番は購入者が内覧しやすい環境を作り、新しい暮らしのイメージを湧きやすくすることが大切です。不動産売却の秘訣は早めの行動です。思い立ったらすぐ不動産査定に出してみてはいかがでしょうか？
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